Nueva ley de vivienda 2023: ¿qué cambios debes saber?

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El 17 de mayo de 2023 se aprobó la nueva Ley de Vivienda 2023 y con ella han llegado cambios que debes conocer. Desde el 25 de mayo está publicada en el Boletín Oficial del Estado como la Ley 12/2023. Esta ley tiene como objetivo generar un cierto orden en el sector inmobiliario relacionado con el derecho a la vivienda.

En este post te presentamos las principales novedades y las claves de la nueva Ley de Vivienda 2023. ¿Cómo te afecta? ¡Entérate de todos los detalles de la Ley de Vivienda 2023 con Green Palm Real Estate!. ¡Toma nota!.

Principales novedades de la nueva Ley de Vivienda 2023

El objetivo de la Ley de Vivienda es regular el precio del contrato de alquiler de vivienda en zonas tensionadas, además de imponer un recargo de IBI del 150 por ciento a aquellos inmuebles que están vacíos. Pero los cambios van mucho más allá. Estas son algunas de las novedades y claves de la nueva Ley de Vivienda 2023.

Ampliación de las zonas tensionadas

En primer lugar, hay que explicar qué son las zonas tensionadas. En este sentido se refiere a aquellas zonas de mercado residencial donde el precio del alquiler o de la vivienda es desproporcionado en relación a lo que las familias pueden permitirse. Es decir, las zonas tensionadas son zonas de las grandes ciudades en las que el coste del alquiler o la hipoteca superan el 30% de los ingresos medios de las familias en esas áreas.

El Artículo 18 de la ley indica que «las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar, de acuerdo con los criterios y procedimientos establecidos en su normativa reguladora y en el ámbito de sus respectivas competencias, zonas de mercado residencial tensionado a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población».

La declaración de un barrio o un municipio como zona tensionada dependerá de cada Comunidad Autónoma. En la revisión se incluirá al Ayuntamiento del municipio donde se estén estudiando estas zonas.

Regulación de precios en las zonas tensionadas

En la Disposición final primera de la nueva ley se establece que los precios de los alquileres de los nuevos contratos, independientemente de si son de grandes o pequeños propietarios, estarán regulados.

«En los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado […] la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior».

Esta ley también contempla la inclusión de nuevas viviendas de alquiler en el mercado dentro de estas zonas tensionadas, las cuales también estarán limitadas en precio según las competencias de cada Comunidad Autónoma.

Límite a la actualización del precio del alquiler omitiendo el IPC

En la nueva ley se establece una limitación a la actualización anual del precio del alquiler. La Disposición 6º de la ley publicada en el BOE, especifica que durante el 2023 la actualización del precio del alquiler será de un máximo del 2 por ciento. En 2024, la limitación del precio del alquiler se limitará a un máximo del 3 por ciento.

Por otro lado, a partir de 2025, se creará un nuevo índice de referencia para actualiza los precios de los alquileres. Está previsto que este índice será más estable e inferior al Índice de precios de consumo (IPC).

Comisiones inmobiliarias a cargo del propietario

Con la nueva ley, «los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador». La normativa establece que el inquilino seguirá pagando la fianza y la garantía adicional al firmar un nuevo contrato de alquiler.

Limitaciones a grandes propietarios

Se diferenciará entre grandes y pequeños propietarios en las zonas tensionadas. Se considera grandes tenedores a aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad 5 o más viviendas en zonas tensionadas o hasta 10 viviendas (o 1.500 m2) en zonas no tensionadas. Por otro lado, los pequeños propietarios serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.

«Gran tenedor: a los efectos de lo establecido en esta ley, la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa», establece la ley.

Se prohíbe acuerdos contrarios a la Ley de Vivienda

La nueva ley prohíbe que haya acuerdos entre las partes que sean contrarios a la ley de vivienda. De esta forma se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes. La Ley de Arrendamientos Urbanos permite que las partes lleguen a acuerdos incluso si estos son contrarios a parte de la Ley.

Beneficios fiscales para propietarios

La nueva ley también regular, a través de la disposición final segunda, los beneficios fiscales a propietarios. A partir del 1 de enero de 2024, los pequeños propietarios que tengan un inmueble en una zona tensionada tendrán incentivos fiscales en el IRPF para que pongan su vivienda en alquiler.

La normativa establece que habrá una bonificación del 50% para todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda. La bonificación será del 60% cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación. La bonificación será del 70% si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años. También habrá una bonificación del 70 por ciento si la vivienda se destina «al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica».

La bonificación será del 90%  si «en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior».

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